TVA en location meublée non professionnelle (LMNP)

Vous êtes nouveau loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) ou encore futur investisseur et vous souhaitez savoir si votre activité est soumise à la TVA? Découvrez dans cet article la liste des cas dans lesquels l’exonération est applicable, et comment déclarer et récupérer la TVA si vous êtes assujetti à cette taxe.

Principe d’exonération de TVA pour les locations meublées

Par principe, les locations meublées professionnelles (LMP) ou non professionnelles (LMNP) sont exonérées de plein droit de la TVA sans possibilité d’option.

Le caractère occasionnel, permanent ou saisonnier de l'activité de location meublée, la périodicité de la location (nuit, semaine, mois ou année) ou encore le montant des loyers perçus sont sans influence sur le principe d’exonération de la TVA.

Ainsi, contrairement à d'autres taxes payables en LMNP, la TVA supportée par le loueur en meublé non professionnel dans le cadre de la location de son logement, par exemple pour des dépenses liées à des travaux ou à la gestion des locations, n’est pas déductible.

LMNP : option de TVA sur le formulaire P0i

En pratique, lors de votre immatriculation sur le site de l'INPI (formulaire P0i) pour déclarer votre début d’activité de loueur en meublé, si vous ne proposez pas de services annexes, vous sélectionnerez la case « Autre » dans le champ Régime d’imposition en matière de TVA. Nous vous conseillons d’indiquer en commentaire « Non assujetti : LMNP sans service ».

Nos experts de la location meublée vous aident à vous enregistrer comme LMNP :

Immatriculez votre activité de loueur en meublé

Attention, si vous investissez en résidence-service, vous pouvez sous conditions récupérer la TVA sur l'achat de votre logement. Notez que si vous détenez le bien pendant moins de 20 ans, vous pourriez devoir rembourser une partie de la TVA au moment d'arrêter votre activité de LMNP.

Conditions d’exonération de TVA

Si les prestations sont fournies ou proposées de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité de location meublée reste exonérée de TVA.

Tel est le cas notamment si :

• le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire,
• si la réception se limite à la simple remise des clés
• ou si la fourniture de linge n’est pas régulière.

Exemple :
Vous louez régulièrement un studio à des touristes en courte durée. Vous gérez vous-même l’entrée et la sortie des lieux et mettez à disposition le linge de lit et les serviettes de toilette en début de séjour. Le ménage n’est fait qu’à la fin du séjour.
Dans ce cas, vous êtes exonéré de TVA.

En revanche, si vous réalisez au moins 3 prestations annexes qui se rapprochent de l’hôtellerie (accueil de la clientèle, service de petit déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture de linge de maison), vous ne serez plus considéré comme faisant du louage de choses mais du louage de services, et vous serez alors soumis de plein droit à la TVA. Ce sera le cas notamment, si vous réalisez vous-même les prestations visées ci-dessus (ou en faisant appel à un sous-traitant). Par contre, si un propriétaire sous-traite les services hôteliers, mais n'en est pas responsable vis-à-vis de ses clients (c'est-à-dire qu'il ne les facture pas directement), il n'exerce plus d'activité hôtelière et reste donc exonéré de TVA.

Dans quel cas le loueur en meublé est-il soumis à la TVA ?

Si les locations de logements meublés à usage d'habitation sont donc en principe exonérés de TVA, le Code général des impôts ( article 261 D-4° ) prévoit cependant que les propriétaires bailleurs sont imposables à la TVA s’ils offrent en plus de la mise à disposition du logement meublé, au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes:

• le petit déjeuner,
• le nettoyage régulier des locaux,
• la fourniture de linge de maison,
• et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Ces prestations doivent être rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les hôtels. ATTENTION: la simple proposition des services suffit (le propriétaire du logement meublé devra toutefois pouvoir démontrer que les services sont disponibles pour les clients en cas de demande)!

Comment déduire la TVA en LMNP ?

Concrètement, pour être assujetti à la TVA en LMNP et pouvoir déduire la TVA supportée lors de l’acquisition ou d’achat de biens et services liés à votre activité de location meublée vous devez réunir au moins 3 des conditions ci-dessous :

• être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l'ensemble des locataires selon les usages professionnels, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier;
• proposer le nettoyage des locaux de manière régulière, même si le client ne souhaite pas profiter de ce service;
• fournir pendant le séjour le linge de maison à l'ensemble des locataires ;
• proposer un service de réception de la clientèle. Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l'assure en un lieu unique différent du logement loué. Un système d'accueil électronique est également suffisant.

Exemple:
Vous louez régulièrement un studio à des touristes en courte durée. Vous proposez quotidiennement un service de petit-déjeuner que vous servez vous-même, faites intervenir une entreprise de ménage tous les deux jours et changez les serviettes de toilette à la demande.
Dans ce cas, vous proposez des services de type hôtelier et serez assujetti à la TVA.

Dans quels autres cas les LMNP sont-ils taxables à la TVA ?

Hormis le cas de la para-hôtellerie, le Code général des impôts (Article 261 D, 4°) prévoit également que sont assujettis à la TVA:

• les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ou dans les villages de vacances classés ou agréés ;
• les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger ;
• les locations de locaux nus ou meublés à l’exploitant d’un établissement d’hébergement (par exemple des ephad ou des résidences étudiantes) dont l’activité remplit elle-même les conditions d’assujettissement (voir les 2 cas cités ci-dessus).
  

Quel plafond de recettes pour obtenir la franchise en base de TVA ?

La franchise de TVA (ou franchise en base) permet aux loueurs en meublé non professionnels qui le souhaitent d’être exonérés de TVA, mais en contrepartie, la TVA déductible ne peut pas être récupérée. Conformément à l’article 293 B du CGI, si les recettes issues de l’activité de location meublée l’année précédente sont :

• pour la para-hôtellerie, inférieures à 85 800 euros ou 94 300 euros (dans ce cas, les recettes de l’année N-2 doivent être inférieures à 85 800 euros),
• pour la location meublée, inférieures à 34 400 euros ou 36 500 euros (dans ce cas, les recettes de l'année N-2 doivent être inférieures à 34 400 euros)

La franchise en base de TVA est applicable de droit. Cela signifie que si vous êtes LMNP imposé au régime réel simplifié et assujetti à la TVA, avec le régime de la franchise de base, vous êtes dispensé de déclarer et de régler la TVA.

L'option pour le paiement de la TVA reste possible et peut être exercée à tout moment. Cette option doit être formulée par écrit auprès du service des impôts du lieu du principal établissement, et elle prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée.

Comment récupérer la TVA en LMNP ?

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel assujetti à la TVA, vous devez en tant que bailleur inclure la TVA dans les factures que vous présentez à votre locataire et la collecter lors du paiement.

Vous pourrez déduire la TVA que vous aurez payée sur toutes les dépenses ou charges liées à la location meublée, mais également la TVA acquittée sur l’acquisition du logement.

Voici quelques exemples de charges où la TVA est récupérable :

• Les factures de travaux
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les charges de copropriétés (souvent elle apparaît lors de l’appel de la régularisation en N+1) ;
• Les honoraires de comptabilité ;
• Les frais d’adhésion à un OGA ;
• Les honoraires du notaire ;

Attention, pour certaines charges, il n’y a pas de TVA récupérable :

• Les droits de mutation
• Tous les frais liés à l’emprunt : intérêts d’emprunt, assurant emprunt, frais de dossier…
• L’assurance habitation
• La taxe foncière
• La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
  

Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration LMNP au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :

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Comment déclarer la TVA ?

Vous devez déclarer le montant de la TVA collectée auprès du Service des Impôts.

Les montants de TVA collectée et déductible doivent être totalisés et reportés dans une déclaration de TVA réalisée en ligne (espace professionnel impôt.gouv). La déclaration est ainsi transmise au SIE de l'établissement principal de l'activité de location meublée.

Si vous êtes soumis au régime simplifié d'imposition des bénéfices, une déclaration annuelle de TVA appelée CA12 (formulaire n° 3517-S) doit être réalisée avant le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai N+1.

Il convient également de télétransmettre les formulaires d'acomptes provisionnels (n°3514) comme suit :

• Juillet : 55% de la TVA due au titre de l'exercice précédent,
• Décembre : 40% de la TVA due au titre de l'exercice précédent,

Quels sont les taux de TVA applicables en location meublée ?

Si les propriétaires bailleurs en LMNP sont assujettis à TVA (notamment s’ils offrent en plus de la mise à disposition du logement meublé, au moins trois des prestations para-hôtelières mentionnées ci-dessus), c’est le taux intermédiaire de 10 % qui s’applique sur le prix de la location.

Si le logement se situe dans une maison de retraite, un établissement pour personnes handicapées, un hébergement de jeunes travailleurs, un logement-foyer, un centre de réadaptation professionnelle ou à vocation sociale, le taux applicable sera de 5,5 %.

Pour les services annexes non compris dans la location, c’est leur taux propre qui sera appliqué (généralement 20 % pour les prestations de service).

Article rédigé par Maud Velter